北京楼市：35项目计划入市 备战金九

　　下周开始，传统的黄金旺季金九银十即将拉开大幕。已经成就了楼市半年业绩的复苏景象是否还能推动金九银十的热销？9月计划入市项目高达35个，已经说明开发企业对金九的期许。据记者了解，计划10月入市的项目亦不在少数。虽然上半年爆发的业绩令个别企业甚至调高了销售目标，但对于大多数企业而言，能够完成今年的销售任务还将取决于金九银十的表现。  

　　供应

　　35项目计划入市

　　京城楼市经过前期大量开盘，供应量集中释放后却没有持续跟进。8月13日以来，新房市场在半个月的时间内一直没有新项目入市，出现间歇性“断供”。

　　对于连续两周没有新项目开盘的现象在今年首次出现，多数业内人士均认为，这与开发商对今年“金九银十”预期较高，大量新盘选在9月或10月入市有关。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，目前市场上，房企押宝“金九”旺季的心态十分普遍，随着9月脚步的临近，开发商开始出现惜售。另外，涨价等多种因素正导致7、8月成交出现疲软，这使得下半年的楼市走向存疑，相应的项目开盘策略也越来越谨慎。“少量多次”现象又一次出现。

　　数据显示，上周开盘的3个项目，单次只推出了1、2栋楼，平均每个项目新推房源仅有154套。任启鑫指出，“少量多次”的开盘策略可以使开发商更灵活地随行就市地定价，并根据市场反应来快速调整营销策略，也反映了房企普遍对于未来市场的信心不足。

　　亚豪机构统计数据显示，9月份，包括路劲世界城、金融街融汇、东亚华欣湾澜岸、中海御鑫阁在内的15个纯新盘项目计划开盘，另外还有东亚马赛公馆、誉天下、芭蕾雨悦都、鸿坤曦望山等20个老项目后期预计入市，二者累加，9月的计划开盘项目量共35个，这一预计数量与今年前几个月市场供应相比虽然有一定增加，但是与往年的“金九银十”相比却成色欠佳。

　　价格

　　成交与拟售价差不断缩小

　　受“一房一价”政策影响，以及市场成交低迷，去年开发商倾向于高价拟售，而在实际成交时根据市场环境定一个相对较低的价格，因此导致成交价和拟售价差距拉大。而今年来，随着成交的回暖，两者差距日渐缩小。

　　根据链家地产市场研究部统计，今年以来新增商品住宅项目(除去定价超4万元/平方米项目)拟售均价为19393元/平方米，比去年同期降低8.9%。成交均价为17117元/平方米，同比降低8%。今年拟售与成交的平均差价率为13.3%，比去年同期降低0.6个百分点。

　　而从单月来看，北京新盘拟售价与实际成交价之间的差额变化更为明显，链家地产统计显示，今年4月入市项目拟售均价与目前成交均价差在22.2%，而今年8月，两者之间的差距已经缩小至2.5%。

　　今年随着商品住宅市场升温，部分去年降价项目今年开始提价，这说明市场回暖趋势下，购房者预期发生变化，部分项目小幅提价仍能得到市场认可。但目前只集中在部分前期降价明显的热销项目上，对整体市场的影响不会太大。

　　此外，今年各月入市项目差价率也呈逐渐缩小趋势。尤其是部分热销项目如保利春天雅苑等多期项目，开始出现了明显的差价率减少趋势。

　　链家地产市场研究部常清认为，出现这样的情况主要原因有以下两个方面：首先，市场逐渐回暖，在售项目逐渐提价，差价逐渐走低。其次，新入市项目基本不会延续之前的高开低走的策略，实际售价更接近拟售价，造成了差价逐渐缩小的趋势。

　　策略

　　提价入市探路金九

　　下半年，房企的推货力度将会明显增加。如万科的半年报就明确提出“公司今年的新推盘大部分集中在下半年特别是第四季度”。在调控政策不变、市场向好的情况下，不排除还有其他房企就势集中出货，回笼现金。

　　链家地产市场分析师常清认为，在今年房企库存压力依旧明显的情况下，预计下半年房企仍会加速出货，而大部分开发商对于即将到来的金九银十抱有较高的期望。9、10月份或许会迎来全年的开盘高峰。

　　亚豪数据显示，上周入市的3个项目，除首开国风美唐价格与7月开盘价格持平之外，另外两个项目均在涨价，其中，水色时光花园每平方米上调700元，首开国风美仑则大幅上调2000元/平方米，提升幅度接近20%。任启鑫认为，经过最近两三个月的价格僵持，提价已经逐渐被市场接受，8月下旬入市项目骤减但依旧提价，是在为“金九银十”探路，可以预见“金九”或将继续以上浮开局。

　　中原地产市场研究总监张大伟表示，供应量的短缺已经逐渐影响市场，土地价格居高不下，使得金九银十开发商以价换量的积极性不高，三季度和四季度的降息或者降准的信贷政策，将明显影响购房者的积极性。但在限购和限贷政策的影响下，整体市场放大的幅度有限，价格大幅上涨的可能性非常小。

　　区域

　　南城成推盘热点

　　部分潜在市场供应量充裕的区域依然还会积极推盘，在经历了2011年近一年的沉寂之后，2012年南城以几件大事重新吸引了市场的目光，例如房山的长阳区域、大兴的天宫院区域，趁“金九银十”不再之时打打时间差，截取相对有限的客户资源。

　　根据亚豪机构统计数据显示，9月预计入市的35个项目当中，南城丰台、大兴、房山三区共占据了16席，几近半数，尤其是之前存量较少的丰台区，9月预计有包括期颐百年、中海苏黎世家、珠光御景北京在内的5个老项目后期以及1个纯新盘项目入市销售。

　　南城集中供应的环境下，有一个区域尤其引人注目，这就是大兴区的天宫院板块，该区域9月预计有金融街融汇、珺悦国际、海悦公馆、中国水电云立方四个纯新盘项目入市销售，加上该区域目前在售的龙湖时代天街、保利春天里、联港幸福湾，该区域即将出现七盘混战的局面。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，自去年11月龙湖时代天街项目以12000元/平方米超低价开启天宫院区域市场之后，截止到目前为止该项目共实现成交1392套，而今年5月才加入战局的保利春天里项目截止到目前，三个月的时间也已实现成交811套。在需求推动下，目前天宫院板块在售项目的价格稳步回升至14000-15000元/平方米，而该区域轨道交通便利，近50万平方米的商业配套，在售项目性价比较高的优势，以及前一阶段供应稀缺的特点使得上述两项目均取得较好销量，而随着其他四个纯新项目的入市，区域供应大增，有助吸引更多购房者关注该板块。而消费者选择空间增大，也有利于该区域价格的平稳。

　　风险

　　政策不确定性加剧

　　近日，新华社再次发表新华时评称，面对事关重大、情况复杂的房地产市场调控，“中央有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策储备”。这也在一定程度上影响了开发商对金九银十的预期。此外，有关房产税近期继续试点的传言，也引发各界对新一轮楼市调控的担忧。

　　据相关媒体报道，目前多地银行房贷政策紧缩，如广州光大银行首套房利率优惠取消，招商银行不再实行8.5折利率优惠。此外青岛、烟台等地房贷利率优惠也开始回调。房贷利率回调似乎成为了趋势。

　　业内人士称，从之前国务院督查组对各地政策落实情况调查的反馈来看，中央对楼市调控的效果持肯定态度，而中国的经济需要房地产行业的拉动，因此新政策出现的可能性并不大。持悲观预期的人士认为，判断金九银十是否会实现的关键在于房企的定价。如果房企能够保持现有的优惠幅度甚至增加优惠，这两个月市场的成交量肯定会提升。反过来说，如果房企见成交回升开始提价，说不定会引起政府进一步细化和收紧调控政策。

　　在伟业我爱我家副总裁胡景晖看来，上半年成交回升所依赖的刚需，在连续多个月释放后，已表现出乏力的态势，直接影响到交易量的继续回升。

　　□论坛

　　共话金九银十

　　年初至今的市场情况显然让开发商安心不少，和去年对金九银十“忐忑”的期待相比，今年的开发商有了更多的底气。那么今年的金九银十是否会如期而至引爆市场？市场表现能否会让房企如愿？开发商和业内专家是如何看待金九银十呢？本刊特邀业内专家和开发商代表共话金九银十。

　　◎和裕地产集团营销中心总经理王骞：

　　把握好9、10月很重要

　　今年的金九银十和去年的背景基本相同，都是在严厉的调控政策之下，政府还在不断释放坚持调控的信号，这对购房者的预期会产生不小的影响。这对开发商来说，依然面临挑战。不过，9、10月份是比较好的一个窗口期，把握好这两个月很重要，如果这两个月销售势头良好，那么开发商在下半年的销售中就会轻松不少。针对这个窗口期，和裕地产会推出一些优惠措施，回馈购房者，其实对购房者而言，9、10月份无疑是一个好的出手时机，毕竟，以价换量的时期即将结束，价格下行的可能性较小。

　　◎链家地产董事长左晖：

　　今年市场火爆的几率非常小

　　左晖表示，“金九银十”已经很多年没有出现了，如果开发商的推盘量大一些的话，一手房的交易量会高一些，但是在二手房方面，从8月份情况来看，市场并不像7月份那么火热，而是保持一种相对健康的状态，今年的9月份、10月份，市场会变得非常火爆的几率非常小，但是市场也不会往下走，总地来说会延续8月份比较平稳的市场。

　　◎高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵：

　　金九银十已过时

　　很多人去年底今年初太悲观，认为市场萧条要延续两三年，以此制定的企业战略出现重大偏差。现在又有人过于乐观，以为市场已经翻转，这会更危险。金九银十已过时了，成交量能稳住不大幅下滑就很不错。

　　◎北京麦田房产副总经理吴存胜：

　　恐慌性购房情绪逐渐平复

　　前几个月成交量的大幅上涨是正常购房需求在经历了近一年压制后的一种正常释放，回暖速度是“超乎预期”的。由于悬而未落的房产税，以及近来中央连续表示要控制房价的消息，令恐慌性购房情绪逐渐平复，成交量的回落也预示着传统“金九银十”的到来还需蓄势。

　　◎北京中原地产市场总监张大伟：

　　金九银十量价上涨可能性大

　　从7-8月市场发展的趋势，可以判断今年的金九银十楼市成交量价上涨可能性非常大，最近是否出台政策和出台政策的力度将影响金九银十市场上涨的幅度。事实上，房地产市场5-6月的成交比较乐观，对价格的支撑作用也已经体现，主要城市房价再跌的可能性接近于0。

　　全年成交量最高点在9、10、11月继续冲高的可能性非常大。在调控微松的影响下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量继续放大20%左右。但限购等政策依然约束市场过量放大，但是基本可以判断，全国主要市场的下半年总成交量将肯定超过上半年。

　　◎伟业我爱我家副总裁胡景晖：

　　金九银十成色不足

　　今年北京整体楼市“金九银十”成色不足，一方面，近两三个月支撑楼市成交量回暖的首次置业的刚性购房需求和积蓄已久的豪宅购房需求逐步释放殆尽；另外，种种迹象表明，新房供应量正在减少，可供选择的房源逐渐衰减，导致新房市场需求无法正常释放。而由于学区房、婚房等刚性需要，部分需求不得不转向二手房市场，也在一定程度上导致一手房刚需结构性缩减。而开发商方面，部分潜在市场供应量充裕的区域依然还会积极推盘，例如房山的长阳、大兴的天宫院等区域。

　　◎东亚新华营销总监贾玉鹏：

　　金九银十的特征愈发不明显

　　传统上来说9、10月份是供需两旺的时候，不过，现在这种特征并不明显，一般企业会根据自己的推盘节奏走，如东亚新华在9月份会有4个项目入市，包括怀柔、通州台湖、顺义后沙峪和旧宫的项目，其实并不是刻意要等到9、10月，只是凑巧是企业自己的节奏而已。对于目前的市场，明智的开发商不会盲目涨价，涨价的结果对购房者、开发商甚至整个行业都是不利的，以合适的价格销售，快速出货才是硬道理。