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经历了起起落落的房地产市场,未来是什么样的走势?2015博鳌房地产论坛上,业内人士一致认为至少在未来10-15年,房地产的总体趋势应该是谨慎乐观。
任志强:股市和楼市向来没有直接联系,股市好,房地产好,股市慢牛最有利于房地产市场,但股市不好,房地产该怎样还是怎样。
陈淮:有一个帖子说,公务员生涯和坐公共汽车是差不多的,起点和终点非常明确,但是中途是未知数。房地产市场也是一样的,起点和终点是非常明确的事情,但中间有什么变化还是不确定的。
余英:过去十年政府的手在不停调控,大年小年都出来了,其实是痛苦的十年,能活下来的不容易。
樊纲:中国经济依然处在过热之后,清理过热后遗症的低迷时期。在低迷时期或者是萧条时期,如果是危机那种周期性的话,可能需要三五年,我们软着陆的时间可能会更长一点,它跌到低谷,低谷之后还会走一段。
库存量太大房价不可能暴涨
参加今年博鳌房地产论坛的嘉宾既有中国房地产业协会原副会长朱中一,著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲,中国房地产业协会副会长任志强等老面孔,也有一些首次参会的房企高层。众多业内精英聚首论剑房地产市场的变化和走势,结合当前的热点进行了热烈讨论。
香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示,房地产要像过去20年一样火爆,那不可能。但是房地产是一项长周期的投资品,出现上下波动很正常,只要人们居住的需求不变,房地产市场就仍然有赚钱的机会。“房地产不仅实现了软着陆,而且还是这么多年以来最健康的时期。”
中国房地产业协会副会长任志强也指出,政府不敢放开一线城市的限购,这恰恰说明了市场的需求量还大量存在。交通银行首席经济学家连平补充道,目前中国城镇化率比较低,未来房价还有非常大的上涨空间。日本房价一直处于比较低迷的水平主要是城镇化率达到85%以上,人均收入以及GDP达到几万美元的情况下造成了调整的不可逆转。
但是,未来趋势向好不等于房价仍有机会出现暴涨,其中库存就是制约房价的重要因素。中国房地产业协会原副会长朱中一指出,一些三四线城市和少数二线城市商品房去库存压力依然很大。一线城市和多数二线城市从4月起商品住宅去库存的速度有所加快,如5月末,全国商品住宅的待售面积比4月末减少了121万平方米,6月末比5月末又减少了191万平方米,但三四线城市和少数二线城市,特别是东北、西北和华北的有些城市去库存压力仍然较大。其次与去库存压力大关联的是,房地产开发投资增速下降和房屋新开工面积、土地购量面积等开发类指标的同比下降。
朱中一认为,我国的房地产业经过了十几年快速发展后,房地产市场的供求关系已发生了明显变化。“就全国来说,已由过去的供不应求转向供求总体平衡。再加上政策环境的变化和国家宏观经济正处于由三期叠加向新常态的转型中,房地产行业高增长、高利润的时代已经过去。今后将进入按需求开发的时代,既注重品质又注重性价比,并能提供配套服务的时代。”
广州楼市辐射能力较弱
上半年北上深一线城市楼价出现暴涨,相比之下,广州楼价涨幅相对缓慢,加上今年上半年深圳GDP增速首次超过广州,一度引发一线城市第三城之争。任志强认为,广州楼价涨幅滞后主要是由于过度依赖传统经济所导致,过去十年,出口贸易拉动广州经济飞速发展,但是随着出口贸易受到内外部环境的冲击,经济发展的步伐也显得动力不足。广州的增长速度放慢主要是和自身相比,当然,仍然要优于大部分的内陆城市。因此,未来广州房价的增幅恐怕仍然要落后于深圳。
在保利地产副总经理余英看来,广州的房地产市场历来是慢热的,同时邻近的珠三角城市如佛山、中山等楼价更低、环境更好,城市发展水平也不错,相较于其他省会城市而言,广州楼市辐射能力较弱。“但我认为慢牛挺好,快涨的话,大家都不敢买房了。”
■分析预测
建议信贷政策再放松
在任志强看来,对房地产销售起决定性影响的是居民可支付能力,也就是信贷政策的松紧程度。他举例说,如利率0.7倍和1.1倍相比,居民贷款100万至少可少支付26万贷款成本。今年以来,央行虽然进行了三次降息三次降准,但是主要对二手房流转产生了比较大的利好,而对一手房的影响仍然比较弱。“银行对房地产的支持还远远不够。”
对此,连平回应表示,二手房贷款比例或和市场需求发生变化有一定的影响,同时也存在银行贷款额度不足等问题。因此,现在的政策仍有完善的必要,比如允许银行准备金率下调1个百分点以上,这些资金可以不再上交,把它用来支持按揭贷款,支持房地产行业的其他信贷,这样商业银行还是会有积极性。连平还指出,目前二套房的政策其实已经偏紧,“330”房贷新政明确二套房首付比例是四成到五成之间,而在一线城市仍然维持在六到七成,政策过紧。
房地产税难降房价
连平认为,房地产税对于抑制投机、改善市场结构有一定的正面作用。由于中国的货币存量比较大,未来房价上涨的大趋势不会发生变化,虽然不排除中间会经历多次调整。但是希望房价和收入控制在一个合理的水平,防止其因投机而带来的失控性上涨。
任志强坚持认为,在公有制土地上执行房地产税难度仍然非常大,至少目前世界上尚无这样的案例。任志强认为,实际上,企图通过房地产税来降房价的机会更是非常之小。“美国房地产税执行前后,房价就上涨了近两倍,并没有抑制房价的上升。但是通过房地产税调整存量房结构还是有可能的。”
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