北京“准地王”大战一触即发 4地块尚未入市已沸腾

    北京土储中心最新挂出的位于东坝、孙河和丰台石榴庄的4地块尚未入市就已经“沸腾”。除了地处热点区域以外，地块本身的素质也可圈可点。业内人士指出，由于上述几个区域豪宅化趋势已成，并且已具备一定市场接受度，后期项目操作难度相对减小，因此这4宗地块必然将遭到“疯抢”，“地王”标准也将密集被刷新。

　　房企跃跃欲试

　　新一轮的抢地大战即将一触即发。在历经了再一次的土地供应干涸期后，7月底以来，连续多宗经营性用地在北京市国土局网站挂牌出让。截至8月19日，共有5宗地块处于挂牌公示期，其中除1宗商业地块外，其他4宗均为住宅用地。值得一提的是，这四宗宅地位于当前北京楼市的热点区域及主城区，包括朝阳的东坝、孙河以及丰台的石榴庄。8月底开始，它们将陆续出让。

　　“这几块地我们目前都在跟，无论是区域位置，还是地块品质，都要比前段时间出让的要好。拍地肯定是要去参与的。”某国企负责人告诉记者。

　　这其实也道出了多数在京主流房企的心声。接受采访的多家知名房企负责人都对上述地块表现出浓厚的兴趣。而对于地块预期的价格，一位上市房企负责人认为，今年以来北京土地市场的价格普遍高企，目前挂出的这几块地起始价并不高，也说明未来竞拍的空间还很大。

　　上述国企负责人则一语点破高地价的奥秘：“很多地块拍出时，大家都觉得贵得离谱，但过一两年再回头去看，依然觉得物有所值。尤其是在北京，在热点区域越早拿地越合适。”

　　可以预见的“抢地”

　　让众多房企翘首企盼的地块出让，在今年变得尤为稀缺、可贵。今年前7个月，北京仅成交21宗宅地，创造了近3年同期的新低。某房企北京公司负责人感叹：“今年朝阳区公开挂牌的地不足5块，如果真能抢到手，也算是赚到了。”

　　市场人士分析指出，今年楼市持续回暖，房企资金情况得以缓解，对土地尤其是宅地的需求开始回升。供应的稀缺与企业购地意愿的增强，使得今年出让的宅地多遭到“抢购”，预计这4宗宅地也不例外。

　　记者在整理年内土地出让纪录时发现，今年以来北京土地市场采取了交替推出冷热门地块的做法。业内人士认为此举一方面是为避免出现“流拍”；另一方面也是为了避免土地市场长期“高温”。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，由于整体供应的稀缺，之前推出的一些冷门地块也遭热抢，由此推断，即将出让的几宗热门地块的命运可想而知。他进一步表示：“地王标准将会被再次刷新，而这四块宅地未来打造的项目也必将成为豪宅一员。”

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　　东坝 新贵区域，新盘将推

　　从一文不名到“高攀不起”，东坝只用了2年时间就完成了华丽蜕变。

　　毗邻东五环的东坝区域，坐享第四使馆区的天然配套，同时将是未来重心东移的受益板块之一，自然成为北京土地市场上炙手可热的区域。统计显示，近两年来，东坝区域共成交宅地7宗，实际楼面价最高超过5万元/平方米，并以此迅速集聚了恒大、保利、龙湖、首开等品牌房企。

　　“这个区域无论从地段、配套，还是交通条件来看，都已经具备开发中高端楼盘的潜力。”一位多次参与东坝区域地块竞拍的房企人士表示，目前区域内现有的商品房也以低密度中端产品为主，多年的开发已经为整个区域奠定了一个较好的氛围。他进一步指出，尽管被外界认为配建了自住型商品房是硬伤，但这是土地出让时“绑定”的，无法更改，对于区域而言仍是瑕不掩瑜。

　　据了解，目前该区域内没有纯新项目在售，龙湖首开项目、保利东坝项目、恒大华府等将在今年内推出。

　　在多位业内人士看来，东坝的区域潜质已经在逐步释放，只要再推地块，很多房企都会积极参与拿地。

　　孙河 突破想象，豪宅扎堆

　　无论是前期横扫别墅市场的龙湖双珑原著和泰禾北京院子，还是目前风头正劲的首开琅樾和中粮瑞府，无不在一次又一次地刷新业内外对于朝阳孙河区域的认知。

　　2012年以来，包括龙湖、泰禾、首开、中粮在内的房企纷纷进驻孙河区域，共成交宅地5宗，实际楼面价最高为48000元/平方米。而就在前不久，中粮瑞府项目以20万元/平方米的“天价”入市，进一步突破了业界对孙河区域的想象。随后，周边的泰禾北京院子等项目成交量随即大幅上升。

　　值得一提的是，目前挂出的孙河北甸西村地块曾在去年已经挂牌，并两度惨遭流拍。对于该地块选择在当下重出江湖，业内人士也认为这缘于“时机不错”。

　　“今年以来，别墅及豪宅市场在多项利好政策的支撑下，成交量及成交价格稳步上升，对于企业的资金形成有效的补充，而求地若渴的开发商也会让这块地成为香饽饽。”已进驻孙河的某开发商负责人告诉记者，该地块此次入市减少了行政配建，价格比首次挂牌时低，又正值北京土地供需紧张之际，预计入市后将迎来众多房企争抢。

　　但并非所有业内人士都保持高度乐观。一位不愿具名的房企人士就认为，目前孙河区域的价格已经很高了，如果该地块最终拍出5万元/平方米的楼面地价，加上合理的回报，未来入市时得卖到15万元/平方米。“从目前来看，做出想要支持这一价位的产品，难度其实非常大。”该人士如是说。

　　石榴庄 四环之内，优势显著

　　“连五环外的地块都能引发开发商互掐，可以想象四环内的地块又会是何种疯狂。”某国企负责人的一句笑谈，说的正是即将出让的丰台石榴庄地块。地处三四环之间，毗邻地铁10号线，成为石榴庄地块的天然优势。

　　据记者统计，近几年来丰台三四环区域仅成交7宗宅地，实际楼面价最高超过6万元/平方米。“石榴庄这块地可以说已经具备了准地王的一切优势。近两年同样区位的地块一推出都成为区域地价的最高点，这块地应该也不会例外。”上述国企负责人指出，四环内无论地块还是项目，目前都已经极度匮乏，但需求仍然存在，凭借成熟的地段和区域，未来的项目依然值得期待。

　　据了解，目前石榴庄周边在售的新盘仅有鲁能钓鱼台美高梅，定位为不限购的商住办公类产品，据项目负责人透露，该项目单套起价为300万-400万元，折合单价约为7万元/平方米。而与该项目同一地块的自住房项目部分早已选购完毕。

　　值得一提的是，即将推出的石榴庄地块还配建包括基础教育、医疗卫生等公共设施。接受记者采访的房企人士认为，这些配建项目如果操作得当，对项目定位的鲜明性以及吸引力将起到较大作用。