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京城楼市930新政后 首付最高增加40%

作者:曹政 发布时间:2016-10-20 10:21:37
    合同签了,但过了个假期,炒房客小陈发现自己要多掏几十万元首付款。

  930新政的落地生效是以网签时间为准。这也就意味着,即使已经签了合同,如果没有网签也要执行新政。这直接让已还清首套房贷款的小陈变了身份。“认房又认贷”重出江湖,他炒房要承担的首付比从3成飙升到5成。

  正是首付门槛的抬高,“挡”住了一部分想在楼市火爆中分一杯羹的炒房客,也给虚火正旺的京城楼市浇了盆清醒的凉水。

  降杠杆 首付涨了近百万

  9月初,小陈刚和业主签了合同,进入了漫长的过户流程中。但按照规定,10月1日前未能网签的交易,均要按新政新规执行。

  对他来说,一夜之间,压力飙升。“京八条”将目前楼市中的“认贷不认房”变成了“认房又认贷”:如果购房人身上有贷款记录,即使还清贷款,再购买住宅时也将被认作是二套房。这直接带来首付比的大幅提高,如果是普宅,首付比从以前的30%抬升到50%;如果是非普宅,则从以前的30%飙升到了70%。

  小陈在五环内购置的这套60平方米的房产实际总房款520万元。按照五环内普宅价格限制,单价不能超39600元/平方米、总价不能超468万元。为了让他享受普宅的优惠政策,中介帮他把网签价拉低到450万元,银行贷款一直按网签价计算。因此,他实际要准备首付款就由此前的205万元涨到了295万元,涨了90万元。

  这让他进退两难。如果为了获得更多贷款,只能将网签价抬高,可一旦突破468万元的限制,他要买的房子就直接被划作非普宅,他准备的首付款则增长40%。

  “新政对首付比的划分,恰好避免了过度使用杠杆炒房和过度购房,照顾了自住型需求。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说,信贷收紧、首付比例上调更是对市场形成了直接的、有效的管控。随着交易热度的冷却,房价也将企稳并逐步回落。

  两到三成交易可能面临违约

  而正是首付门槛的提高,也让一些购房人、特别是炒房客“压力山大”。

  “国庆假期前签的合同,过了个假期,买房人过来问我能不能降点。”假期归来第一天,二手房主刘斌(化名)就接到中介转来的一个消息:买房人想违约,总价能不能再给降点?

  按照“京八条”中的规定,京城购房首付比再度抬升,即使是首套房,也因普宅与非普宅划分有5%和10%的增加。一些购房人面临着首付的增加,就会考虑到能否通过降总价的方式来弥补。

  除此以外,一些“卖一买一”的业主,有时也因为凑不够抬高的首付,面临着解约的可能。我爱我家相关负责人预计,约有两到三成左右的买房人可能会因首付问题违约。“不过,实际违约的人可能不会太多,不少人都在通过协商的方式解决。”他说。

  “部分客户延缓或取消了购房计划,违约现象确有发生,但是大规模违约的现象并未出现,绝大部分客户还是选择了完成交易。”伟业我爱我家集团相关负责人介绍,根据上一周的网签数据分析,北京全市二手住宅共网签5623套,虽有回落,但还相对平稳,并未出现大规模的下降。他解释,10月以来网签的客户,大部分都是在新政出台前就已经签署了购房合同的客户,而现在的网签数据也说明930新政后客户违约的情况并没有大规模发生。

  因新政解约可不付违约金

  “这一年来,签约、解约、违约一直都在困扰着我们。”一家知名地产中介相关负责人向记者直言。

  在此之前,签约源于楼市的火爆,解约也是因为楼市的火爆。他透露,在9月30日之前,解约往往是由业主方面提出。二手房的几轮房价攀升,有时签完合同在等待办理过户手续的几个月中,房价再度攀升,有些业主就会直接选择解约。

  但按照合同约定,这需要支付违约金。“这种因房价上涨而造成的解约一般就不会偿还违约金。”他说,一般违约金是二倍定金或20%总房款,但由于这期间房价涨幅超过了违约金,一些业主甚至愿意偿付违约金而解约。

  不过,对照过往,930新政之后可能发生的解约则不同。“如果因为新政解约,按照此前的合同约定,是可以不付违约金的。”他向记者解释,如果造成解约的原因是政策调整,就能实现双方无责解约。

  同时,记者也从链家地产和我爱我家方面获得了确认,如果因新政造成合同解约,中介方面之前所收的中介费,也会无偿退还。

编辑:罗成
 
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