温州房价更便宜 估算的续期费为何比深圳还高

    近日，一则温州住宅土地使用权到期的新闻，引发轩然大波。众所周知，因为涉及老百姓最重要的资产——房子，土地使用权的问题，历来备受关注。如何处理这个问题，不仅事关老百姓切身利益，更考验主管部门的智慧和能力。

　　不少人觉得，在房价已经高企的情况下，如果满70年后还要支付高额土地出让金续期，有些难以接受。甚至有人质疑，购买房产是否还有价值。如果土地使用权到期后需要续费，这对运营商来说，是否还愿意长期持有、运营商业物业？

　　温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期，根据估算，居民需要再缴纳30万元才能“续期”的新闻引发舆论高度关注，而温州市国土局打算对20年住宅土地使用权期满征收高额续费，瞬间成为全国焦点。

　　尽管温州国土部门出来辟谣说，所谓要付房价1/3才能住下去都是外界的误读，目前连温州的国土部门都不知道应该怎样征收土地出让金，但是“土地使用权到期，就要花费总房价1/3，才能获得续期”，这条微信像蠕虫般肆虐着微信朋友圈，并演化出各种版本，让所有拥有房屋的人们不得不焦虑。

　　《法制日报》更是刊文直指，“温州市国土局官员试图钻法律的空子，打着方便群众的幌子，参照国有土地出让的做法，继续搜刮地皮钱。”此外，“温州国土局在法无授权、不具资格、没有经过任何法律程序的前提下，就自说自话、随心所欲地解释法律，试图高额收费，这就是违法行政。”对此，温州当地房地产人士表示，该国土局官员的表态没有站在老百姓角度考虑问题。

　　和温州高昂的土地续期费用相对应的是，深圳的续期成本几乎可以忽略不计。按照深圳已经公开的部分土地使用权续期案例，大部分业主在土地使用权到期后所补缴的地价其实并不高。《南方日报》就披露，《深圳到期房产续期若干规定》指出，在深圳存在的、特殊的行政划拨用地在补缴地价数额为公告基准地价的35%。根据当地规土委最新发布的2013年深圳市基准地价，各个区根据商业、办公、住宅、工业等土地用途的不同，基准地价从1000元/平方米~5000元/平方米不等。

　　以已经完成土地使用权续期的福田香蜜湖为例，房屋销售均价为65000元/平方米左右，按照深圳最高的基准地价5000元/平方米计算，仅需要补缴大约1750元/平方米，相当于总房价的7%。

　　为什么平均房价更便宜的温州，估算的土地金补交金额却要远远高过平均房价更贵的深圳？

　　●温州市政府有点“穷”

　　　搜房网数据显示，2015年，深圳新房成交均价33426元/平方米，同比上涨39.4%；而同期，温州市区住宅年度成交均价18345元/平方米，同比下跌5%。在地方财政收入方面，温州也远远比不过深圳。

　　2015年，温州全年财政总收入仅677.92亿元，但全年一般公共预算支出569.43亿元。由于财政收入和支出接近。这使得温州在基础设施投入中，不得不利用PPP模式引入更多社会资本。《法制日报》指出，前几年，温州一些地下钱庄、投资公司遍地开花，但相关管理机构听之任之、熟视无睹，一些官员甚至暗中搭股、从中牟利，终至资金链断裂，危及千家万户，经济元气至今未恢复。

　　由于近年来，世界经济的不景气和国内房地产市场的低迷，使得喜欢动用配资杠杆炒房的温州炒房团蒙受巨大损失。

　　以小民营企业为主的温州近些年来财政紧张，这几年财税征收也相对困难，受2010年资金断裂影响。互相担保、连环担保的断裂，使得小微企业经营出现了很大的难度。温州没有更多大企业，可以斥巨资进行大规模城市拆迁改造。

　　去年，温州全年固定资产投资3052.81亿元，其中，民间投资就达到1911.86亿元，占全部投资比重为62.6%。在温州这个以民营经济为主的城市，靠政府财政拨款很少。

　　相比之下，深圳要比温州有钱得多。2015年，深圳的公共财政收入达到7240亿元，地方级公共财政支出3587亿元，财政收支盈余很多。也因为财政收入有较高盈余，深圳去年花了大量资金用于城市更新改造，总投资573.02亿元，占固定资产投资的比重为17.4%。

　　作为影响温州财税重要因素的土地财政，近几年也一直不理想，自2010年下半年以来，“勾地现象”频出，拍地几乎中断。

　　温州好望角房产机构副总经理陈德赚向《每日经济新闻》记者表示，像瓯海区这样的温州市中心区域，之前曾经拍出过16000元每平方米的楼面价，但其后拦腰一刀，楼面价骤降到7500元/平方米。

　　土地财政如此，开发商的日子也不好过，温州当地一开发商告诉记者，彼时，对于开发商来说连议价权都没有，交易权在购房者手中。

　　在此情景下，政府把土地作为招商引资的资源，一些官员甚至奔赴全国各地去寻找项目。根据《温州日报》报道，去年举办的第三届世界浙商大会上，温州共有14个PPP项目参加推介。其中，中心片区污水处理厂迁建工程BOT项目、温州市瓯江口新区一期市政工程、临江生活垃圾焚烧发电厂三期工程BOT项目成功签约，开启温州市政府和社会资本合作模式的序幕。2015年温州共有25个项目列入国家PPP项目库，38个项目列入省PPP项目库，项目数和总投资均列浙江省第一，全年有10个项目签约落地，涉及农业水利、市政、交通、公共服务、生态环境、物流等六大领域。

　　甚至连停车场投资，也要依赖社会募资。温州市先后组织4只城市停车场专项债券上报国家发改委，其中温州市城投集团40亿元、瓯海城投集团17亿元等2只停车场债券已获国家核准。根据发改部门介绍，下一步，温州将组建平安—温州城市基金二期，募集设立轨道交通发展基金。

　　土地出让收入较少，一定程度上也给温州的地方财政带来了压力。来自温州网《楼市白皮书》的数据显示，2015年，温州的土地市场全市成交总金额只有282.34亿元，有多幅地块流拍，一共挂牌出让土地152宗，成功出让的地块113宗，流拍率高达25.7%。

　　土地流拍率高的趋势仍然在继续，根据中国指数研究院数据显示，今年一季度，温州共推出23宗土地，成交17宗。

　　●高额续期费用是谁的盛宴

　　　根据数据显示，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，5年时间涨了3倍左右。而自2011年下半年起，短短两年时间，温州市区房价比最高峰时，普遍下跌了30%~50%。

　　该情况一直持续到2015年初才有所好转。据陈德赚介绍，从2015年底开始，温州市区推出的地块都会有超过10家以上开发商去争夺。另一方面，温州的库存开始略有好转，截至2015年底，市区累计待售商品房27685套，同比下降4.75%；建筑面积231.72万平方米，同比下降6.86%。其中商品住房库存6789套，同比下降65.04%；建筑面积93.13万平方米，同比下降54.03%。按照前12个月平均销售面积计算，市区商品住房库存去化周期仅为7.4个月，已经到了要增加供应的时候；而商品房（商办物业）去化周期仍需16个月(已经超过15个月的警戒线)。

　　2010年9月，温州房价均价已经突破30000元/每平米。直到2015年，房价也没有恢复到2011年前的水平，2015年，温州市区住宅年度成交均价18345元/平方米，同比下跌5%。在这样的一个大环境下，为何温州还要对土地使用权到期的房屋征收高额的续期费用？

　　有言论认为，温州房管局试图收取这一费用是源于土地财政吃紧，但这一说法遭到了反驳，温州一业内人士表示，即便每套房收取几十万元的土地款，总共1000套房子也就一两亿元的收入，这对土地财政收入来说也是杯水车薪。

　　上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅表示，征收高额土地使用权续期费用，只会对温州的二手房市场产生冲击，势必将拉高二手房交易的成本，整个存量房市场的交易量就会大幅下降。对新房和土地市场却没有任何影响。

　　从已经公布的数据看，温州尚存在去库存的压力。温房网数据显示：至今年3月末，全市累计待售商品房77746套，建筑面积858.32万平方米。其中商品住房38789套，同比下降18.11%，建筑面积533.86万平方米，同比下降14.63%。

　　按照前12个月月平均销售面积计算，全市商品房库存去化周期为18.65个月,其中商品住房库存去化周期为13.57个月，较2015年底分别下降了2.42和1.69个月。其中，商品住房库存去化周期超过20个月的有洞头区（30.55个月）、平阳县（21.79个月）、苍南县（20.52个月）。就目前情况来看，仍然需要更多的刺激政策，让库存消化得快一点。