房地产“明股实债”样本：信达资产兜底输血高银地产天津地标项目

    北京4月6日电 ，近期，首批万亿规模“债转股”银行试点引发关注。

　　具体操作上，金融行业人士认为，“债转股”试点银行或将成立新的资产管理公司（AMC），设立股权投资基金，吸引社会资本处置企业股权投资，直接承接银行债务。

　　在此前，国内外探索的“债转股”另一模式是由政府设立资管公司，再由资管机构承接银行的不良资产或债务。

　　为解决国内企业债务负担过重的问题，高层在财经工作思路上提出“降杠杆”，化解国内这些企业的债务负担，比如允许银行把在困难企业中的债券转换成股权。

　　包括中国信达资产管理股份有限公司在内的国内传统四大资产管理公司，在帮助银行和非金融机构处置不良资产及贷款的目标上仍将发挥巨大作用。

　　一个月前，拥有央企背景的国内知名坏账银行中国信达资产管理股份有限公司（证券代码：01359.HK）与正在寻求私有化的高银地产（股份代码：00283.HK）宣布，中国信达将向高银地产位于天津市地标项目“新京津 高银天下”提供总额约90亿元的融资贷款，贷款期限3年，按半年度付息，中国信达计划发放的融资贷款以股权投资名义存在，但按照固定收益率赚取收益。

　　中国信达参与向高银地产天津项目总融资规模实际达到了180亿元，中国信贷提供贷款90亿元，高银地产实际控制人潘苏通及其关联公司提供贷款90亿元。中国信贷向高银地产天津项目发放首期60亿元委托贷款后，由其偿还与高银地产实际控制人及其关联公司，再通过委托贷款投入到天津项目。

　　也就意味着，在高银地产天津项目这笔总额180亿元的融资中，中国信达最终实际给天津项目贷款融资90亿元，而高银地产实际控制人潘苏通及其关联公司实际新增融资30亿元。

　　根据高银地产在融资贷款公告中披露，这些资金的首期贷款中的20亿元明确要求用于高银天津项目的工程资金。

　　高银地产方面预计，扣除开支后，高银地产天津项目融资所得款项净额预计为169亿港元，其中约55亿港元将由公司拨作偿付天津项目未偿付发展成本，约84亿港元用于偿还公司未偿还贷款，30亿港元则用作一般营运资金及特别股息分派。

　　高银地产在解释公司寻求贷款融资理由时并未说明天津项目资金紧张，其称寻求贷款融资是高银地产天津项目部分权益套现机会，公司董事会认为出售天津项目一半权益将产生净现金流入，让公司保留更多财务资源和机会为其他投资机会提供资金，并且可以偿还公司贷款及改善负债水平。

　　“新京津 高银天下”项目计划在2017年底前竣工。这个项目包括了高银金融117大厦、6座甲级写字楼、双子大楼—北楼以及1座大型购物商场，预计可出售面积超过80万平方米，未来这个项目也会成为天津市的地标建筑。

　　根据高银地产提供的项目开发进展信息，到2015年9月底，高银地产天津项目建筑工程77%已经竣工，其中117层、597米的高银金融117大厦在2015年9月初已经封顶。

　　到2015年9月底，高银地产天津项目已经产生的成本约89亿元，项目方面预计工程完工的剩余成本及资本承担约为26亿元。这个项目在去年9月底评估的公允值约为133亿元，按照完工基准评估的物业估值为180亿元。

　　英国金融时报（Financial Times）援引一家投资咨询公司人士评价中国信达向高银地产天津项目提供融资贷款时说，中国的资产管理公司和银行机构致力于保护它们的抵押物的价值，因为如果任由价格下跌，它们就必须根据市值来调整不动产抵押物的价格，这对于银行、储户和城市而言都是一场灾难。

　　高银地产位于天津的“新京津 高银天下”项目几乎是公司唯一的地产项目，也是公司最大的资产。根据公司最新披露的财务数据，高银地产资金紧张，并且计划完成私有化。

　　高银地产截至2015年9月底的6个月里实现的营业额只有5700万港元，2014年同期接近4.9亿港元，当期扣除投资物业公允值增加的税前利润为亏损2亿港元，2014年同期扣除投资物业公允值增加的税前利润也不到4000万港元。

　　高银地产截至2015年三季末（6个月）最终反映在账面上的净利润达到了3.7亿港元，这是因为公司计入投资物业公允值增加了7.8亿港元，2014年同期为7.3亿港元。

　　到2015年9月底，高银地产的现金及现金等价物只有500万港元，2014年同期也只有1500万港元，但当期应付账款及建筑成本款项则接近70亿港元。

　　一位券商分析师指出，上市公司内资产有限会使其在资本市场成为鸡肋，融资能力有限，也让投资者抛弃。

　　上述言论的一个证明是，公司截至2015年9月底总额81.7亿港元的有息贷款中，从银行取得的贷款只有2亿港元左右，最大比重的是来自关联公司高银特殊机会有限公司的贷款，关联公司贷款金额达到了79.6亿港元。

　　高银地产一直在考虑公司私有化事项，不过近期公司实际控制人潘苏通表态不太可能完成私有化。

　　这家公司在2015年3月份从每股4港元左右短时间上涨到了最高价每股29.5港元，股价最高时总市值达到了1053亿港元，但随后4个月时间暴跌回每股8港元左右，至今公司股价维持在每股3.6港元上下，较去年3月份市值缩水了近9成，现在公司总市值128亿港元。