地产商天价拿地找到借钱新路子

    “上海110亿高价地，完全是金融大战，因为从房地产开发角度已经理解不了这个价格了。”这是业内人士对融信以110.1亿元高价拿下上海静安地块的感慨。有分析文章则指出，融信资本运作的逻辑就是“土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值”。在这种模式下，融信不计成本拿地就不奇怪了。

　　前日，上海拍出一块百亿级的高价地震惊了全国楼市。该地块位于上海静安中兴社区，经过400多轮竞价，融信中国打败了包括保利、融创、万科在内的17家知名房企，以110.1亿元的高价拿下。该地块可售楼面价高达14.3万元每平方米，业内预测其未来保本售价将超15万元。这一数字创下中国土地成交史上最贵单价纪录。闽系房企融信几乎一战成名。

　　竞拍结束之后，一名地产分析师在朋友圈感慨：“上海110亿高价地，完全是金融大战，因为从房地产开发角度已经理解不了这个价格了。” 融信是谁？这家市值只有80亿元左右的上市房企如何能够拿下110亿的高价地？自今年初上市7个月以来，该房企已经花费340亿元买地，拍卖土地的资金哪里来？

　　现象

　　80亿市值房企今年买地已花340亿

　　融信前身是于2000年创立的莆田市交通房地产开发有限公司。创始人欧宗洪通过基建赚得第一桶金后，开始从事住宅物业开发业务。整个集团创立于2003年，目前是一家拥有地产开发、金融产业、资本运作等综合业务的大型现代化企业集团。融信集团旗下的融信中国控股有限公司于今年1月13日在香港联交所主板上市。

　　上市仅7个多月，融信在上海、杭州等城市土地拍卖中耗资总额已超过340亿元，高居上市房企的榜首。而截至昨日收盘，其总市值约95亿港元，折合人民币约80亿元。仅所拍上海土地的总价就远超其市值。在拍下静安地块之前，融信在土地拍卖市场已经收获了多宗高价地，在半个多月前，以31.55亿元竞得上海杨浦区新江湾城地块，预估可售部分楼板价达到9万元。

　　公开的财务报告显示，去年融信的销售收入约74.1亿，签约销售额约119.16亿。这意味着今年以来融信在买地上花费的资金已经相当于去年全年销售额的4.5倍，签约销售额的近3倍。

　　关注

　　融信高杠杆的资金从哪里来？

　　资料显示，2015年融信中国净资产负债率247%，但资本成本在10.5%左右，均远高于同类房企，其中，负息债务为163.7亿元。而其上市的招股书显示，从2012年到2015年上半年，融信的净资产负债率分别约为：170%、500%、1540%和640%。杠杆如此之高，这些杠杆资金到底从哪里来？

　　在2015年上半年之前，融信的主要资金来源是信托和银行贷款，利息并不低。招股书显示：截至2015年中期，融信借款总计182.4亿，其中信托及其他借款为160.3亿，占总借款的87.9%，平均利率为11.69%。

　　但2015年下半年之后，持续走低的债券利率让融信改变了“借钱”的方式。其通过低利率的债券市场获取了巨额的资金。据统计，去年下半年以来，融信获准在交易所发行的公司债券和私募债总额高达110亿元，这让今年年初IPO时融信获得17.8亿港元融资额相形见绌。

　　融信今年以来的债券市场融资包括：3月22日，融信完成发行第一批私人公司债券，本金额5亿元人民币，为期三年，年利率7.5%；4月29日公告称，完成发行第二批私人公司债券，5.5亿元，为期3年，年利率7.4%；6月24日公告称，完成发行第三批私人公司债券，10.5亿元，为期3年，年利率7.52%；7月29日公告称，完成发行第四批私人公司债券，29亿人民币，为期3年，年利率5.8％。今年以来，融信四批公司债已获得50亿元资金。可以看出，融信公司债的利率跟此前的融资方式相比，其利息成本几乎降低了一半有余。在银行对高价地的贷款收紧之后，债券市场已经成为制造高价地最重要的资金来源地。

　　融信的其他杠杆方式还包括：7月8日，融信获准发行购房尾款ABS8.8亿元；在券商平台，还能搜到“15融信01”、“16融信01”等融资产品。

　　除了债券市场之外，银行的授信也是融信杠杆资金的重要来源。公开资料显示，2014年11月，融信集团与中国平安银行签署《银企战略合作协议》，据此平安银行首期将为融信双杭城项目提供高达65亿元的授信支持。

　　值得一提的是，融信还通过入股险资，以图打通新的融资渠道。4月25日融信公告与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极订立发起人协议，将成立合营公司，以用于中国经营保险业务。同时，各订约方各持有合营公司的20%股权且将以现金注资4亿元，最终出资总额为20亿元，将用于应付合营公司的营运资金需求。近期，恒大和宝能通过保险资金在二级市场上疯狂举牌，融信或许将很快成为该模式中的一员。

　　分析

　　融信不计成本拿地的逻辑是什么？

　　然而，令市场感到困惑的是，虽然融信不断借债，其资产负债比率不升反降，2014年资产负债率是96.74%，2015年大笔发债后，资产负债率反而减到了85.42%；净资产负债率的变动则更大，2014年的1541%减到了2015年的247%。

　　融信2015年年报显示，融信的货币资金增加了21亿元，有息借款减少了约8.86亿元，资产净值从2014年的10.29亿元变成了2015年的50.72亿元，增加了40亿元。其资产净值几乎翻了5倍。有业内人士分析，在2014年融信几乎没有拿地的情况下，其通过大幅提高土地评估值，从而提高净资产来降低负债比例。

　　负债比率的降低导致了公司更好的投资评级。2015年，融信发行公司债券的信用评级都是“AA”，之后又从“AA”变成了“AA+”。而最近一笔公司债的利率上，由此前的7%以上一下降到了5.8%。

　　知名地产微信号“地产经纬”的分析文章指出，融信资本运作的逻辑就是“土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值”。在这种模式下，融信不计成本拿地就不奇怪了。

　　然而，高价地的频繁出现也让监管层的神经变得敏感。近期高层会议首次明确提出“抑制资产泡沫”。证监会官员在7月25日召开的保荐机构专题培训会上提出，房企再融资募集资金只可用于房地产建设，不得用于拿地及偿还银行贷款。而银行也收紧了对高价地项目的信贷。房地产市场最终将如何走？这些让市场惊愕的高价地能否成功变现？融信这样的高杠杆买地的房企能否最终成功突围？这些都面临着较大的变数。