2018楼市 进入大租赁时代

    12月20日闭幕的中央经济工作会议提到，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”回望近一年多来租赁市场发展，自2016年“9·30”楼市调控以来,超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。

　　日前，58集团旗下58同城、安居客、赶集网联合发布了《调控下半场 租赁新时代——2017-2018中国住房租赁蓝皮书》，对一年来住房租赁政策导向、市场动态、行业创新等进行了全面分析。《2017租赁蓝皮书》显示，我国住房租赁市场持续较快增长基础上，住房租赁供给侧格局发生了较大变化，多种新型供应模式加大进入力度，尤其是长租公寓和金融创新领域，多种多样的租房模式将使2018年的租赁市场呈现出百花齐放的状态。

　　租赁市场供应格局大变

　　2017年，国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策，也因为“租售同权”的提出，租赁住房第一次享有了与购房相同的权益。由此，租赁市场开始发生着巨大的变化。

　　多年以来，私人住房是租赁市场上的绝对供应主体，但从今年开始，各种新型的供应渠道正逐步加大在租赁供给端的比例，其中既包括政府在土地出让环节就专门规划的租赁性住宅用地的出让，也包括更加市场化的长租公寓类产品，此外，房地产信托、信用租房等金融创新产品也纷纷出现，极大地改变了住房租赁市场原有的单一供应格局。

　　链家集团董事长左晖在不久前的经济学家年会上曾表示，相比于美、英、法等国家来说，中国租房占比还很小。平均来看我们租房人口户数比大概是在21%左右。美国和英国都在35%左右，法国则达到39%。越大的城市租房比例应该越高。像纽约超过50%，香港超过50%，北京超过35%。左晖补充道，他认为北京未来的租房人口比数会像其他世界级城市一样，超过50%。

　　巨大的租赁需求，就要求租赁用房的供应要大幅增加。在58集团发布的《2017租赁蓝皮书》中指出，一方面，专门的租赁用房供应逐渐纳入土地出让规划，这将在未来数年为租赁市场提供了一个重要的供应渠道。近年，各地政府出台相应的政策促进租赁用地的供应。以北京为例，规划2017-2021 年全市住房建设计划约150 万套，其中租赁住房50 万套，租赁住房计划供地1300 公顷，在全部住宅供应中占比21.7%；上海也在“十三五”期间，预计供应住宅用地5500 公顷，其中规划租赁用地1700 公顷，约70 万套。

　　安居客首席分析师张波认为，今年租赁土地大幅增加在数量上体现的，无疑就是大批城市从实际租赁供地数量来规范未来的土地供应。

　　清华大学经管学院教授、国家统计局原副局长许宪春在链家研究院举办的思享会上也指出，满足多样化的居住需求是解决城镇住房市场不平衡不充分发展的方向。随着收入增长，人们对品质居住的追求不断提升，对存量房屋提出了盘活与更新的需求。重点城市的租赁供给需求之间缺口较大，互相供给与需求结构之间不匹配。跨省跨市人口流动比例高，产生庞大的租赁需求，应当建立安全体面的住房租赁供应体系。

　　金融创新加入租赁市场供应主体

　　此外，2017年以来，包括信用租房创新等各种金融创新力量也进入租赁市场，2018年这种趋势将更加明显，推动房屋租赁市场的供应力量和供给方式。

　　作为一种消费分期场景，租房分期类消费金融产品此前已开始布局租房市场。其业务模式大同小异，核心就是借助消费金融产品的支持，变租金“押一付三”为“押一付一”或“押零付一”。 像链家就和贝壳金控联手推出了租房分期产品“租贝”。针对季付/半年付/年付的链家租客专门设计的“按月支付房租”服务产品，用以缓解租客一次性大笔租金压力，实现“先住后付，住满30天再交租”。此外，58 集团下的58 月付、我爱我家的房司令、京东战略投资的会分期等都是租房领域的金融创新。

　　张波认为，租房分期要用足够的实力打动占据大量租房房源的行业中介巨头，必须同时具备强大的资金实力以应对自持房源的规模增长，能继续存活发展的都是背后有大的资本实力撑腰。以58 月付为例，背靠58 集团，主要面向大学生和有稳定工作收入的人群提供租房分期服务，也与华夏管家、优租寓、快租、孟邻白领公寓等品牌公寓建立合作关系。

　　2018 年信用租赁市场将迎来网络巨头更加频繁地加入，《2017租赁蓝皮书》指出，互联网巨头如阿里巴巴、京东都在参与到租房市场，可能对租赁市场环境的健康产生较大的积极作用，并且信用租房将进一步健全社会信用体系。

　　长租公寓在供给侧加速扩张

　　此外，今年崛起的长租公寓也将在2018年占据更加重要的地位。根据居客房产研究院不完全统计，截至2017年底，国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200 万间，知名房产企业如万科、龙湖、远洋等纷纷入局抢占市场。

　　根据58集团的《2017租赁蓝皮书》分析，相对租赁市场的其他供应方式而言，长租公寓具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点，受到越来越多租客尤其是年轻人的欢迎。长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、万科泊寓，后者如链家的自如、我爱我家的寓见等。

　　安居客房产研究院统计数据显示，魔方公寓已经在全国15 个大中型城市拥有了超过150 家门店，管理房间逾3 万间，为近4 万名住户提供租住生活服务。而万科“泊寓”也在2017 年加速扩张，近期数据显示泊寓已布局全国27座城市近200家门店，总房间数高达九万间。不仅如此，万科公布的泊寓发展计划显示，在2018年泊寓计划拓展到45万间，远期规划100万间，在万科的远期规划中，长租公寓业务年收入将达155亿元。

　　事实上，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场未来的加速供应。包括近年出让的自持性土地，最终也可能由开发企业变成长租公寓进入租赁住房供应端。

　　58集团的《2017租赁蓝皮书》统计数据显示，截至2017 年10 月，全国10 城自持用地（含部分自持）达148 宗，自持体量约552 万平方，其中涉宅地块112 宗，总建筑面积超400 万平方米。包括万科、保利、中海等大品牌开发商也积极参与其中。

　　相比开发企业在集中式公寓端的攻城略地，传统大型中介企业也在租赁供给端不遑多让，在分散式公寓或集中式公寓端发力。

　　公开信息显示，链家自如旗下已拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿、自如优品六条产品线，服务北、上、深三地超过60 万租客。而我爱我家的长租公寓业务“相寓”发展速度也不遑多让，已累积规模达到43万间。

　　尽管租赁供给端已经出现了诸多的创新供给模式，但《2017租赁蓝皮书》同时指出，相比国外发达国家经验，国内长租公寓行业还仅仅处于起步阶段，未来还有很大的发展空间。据中国饭店协会公寓委员会的调查和测算，预计至2020 年底会超过1000 万间。但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%-30%的份额相比，我国的占比仍然处于较低的阶段。

　　从“居者有其屋”到“居者享其权”

　　安居客房产研究院首席分析师张波认为，从租赁政策的深化来看，虽然2015年就已提上日程，但真正全面落地还是在2017年。中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房画等号。但中国未来十年不得不面对城市化引发的大量人口持续进入城市，以及目前高价和人群总体收入不匹配的现实，一味地满足绝大多数人群的买房需求并非良策。租赁市场的发展是中国未来不可回避的问题，引导广大群众由“居者有其屋”到“居者享其权”就是租赁在长效机制的重要体现。

　　张波认为，租赁未来应该在三方面做文章，首先是增加租赁房源的供给量，不但在数量上提供保证，同时还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持；其次是通过法律法规保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”， 第三要在租赁的金融方面发力，尤其是大力发展资产证券化REITs，以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，发展长期租赁市场，一方面要在机制上采取措施，使得一些机构或者市场主体愿意去从事长期租赁业务；另一方面要从制度上进行约束，对租期进行规定，以支持租赁市场的长期稳定发展。

　　为2018年租赁市场画像

　　租赁需求增长 租赁模式多样 整体租金价格稳中有升

　　“住房租赁”无疑将成为2018年当之无愧的房地产热词。无论是中央经济工作会议还是十九大报告都强调了“租购并举的住房制度”为全国租赁市场发展指明了方向。

　　至此，租赁已经被提高到了前所未有的高度，那么在2018年里，租赁市场该如何发展？关于租赁市场的种种政策是否真能改变房地产市场的格局？住房租赁的兴起能否真正对高房价、高租金起到抑制作用呢？

　　需求变化

　　租赁需求将在2018年继续增长

　　租赁在2017年多次被决策层提起，在2018年里，普通的租房人或者房东会感受到租赁的新变化吗？租房人小侯就认为，未来大量租赁房源的出现可能会降低租金，让他在换租时有更多更好的选择。但作为房东，胡先生则不这么认为，“我仔细看了一些长租公寓，虽然装修好、管理好，理念好，健身无线网还都免费，但大部分还是一居室为主，租金价格快赶上我的一套两居室的价格了，所以他并不担心未来会被新兴的租赁房源抢走生意。”

　　可见，作为租客和房东，对待未来租赁市场的态度各有不同，那明年的租赁市场会怎样发展呢？

　　58集团近日发布了《2017租赁蓝皮书》数据显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，第四季度租房需求较2016年同比增长71%。其中，一线城市2017年租房需求占全国需求总量的13%；成都、杭州、武汉、重庆等12个新一线城市的租房需求量占全国需求量的20%，对比2016年上涨43%，涨幅超过多数一线城市。

　　其中，杭州、东莞2017年租房需求量同比增长率分别为79%、74%。预计未来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场的成长空间非常广阔。

　　安居客房产研究院首席分析师张波指出，目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

　　与土地供应积极因素相应的，是大型房产企业在2017年积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示，截至2017年12月15日，全国10城涉及住宅的自持用地（含部分自持）达149宗，自持体量约514万平方米。其中杭州达到了51宗之多，上海和天津分别有29宗，北京也有27宗之多。安居客张波指出，房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。

　　租金新变化

　　去年北京月租金上涨14%为2795元 还将稳中有升

　　在租金方面，58集团《2017租赁蓝皮书》数据显示，2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元，和2016年相比上涨14%。新一线城市中，成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%，达到1008元。综合2017年全年数据，杭州成为人均月租金最高的新一线城市，达到1550元，对比2016年上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市，人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。

　　张波指出，翻看历史数据，一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。随着近几年租房人群对品质生活的追求持续推动中高端租赁市场的发展，租金将保持稳中有升。

　　链家集团董事长左晖在经济学家年会上表示，租金是与居民收入有函数关系的，如果居民收入将在未来几年间持续增长的话，租金也将可能随之稳定增长。

　　租客新变化

　　改善生活环境成换租最大原因

　　值得注意的是，住房租赁市场相比购房市场，具有更大的流动性，换房行为频率相对较高。根据58 集团房产数据研究院联合调研数据，租房人群换房原因位于前五位的依次是改善生活环境、工作地点变更、交通不便利、租约到期、生活状态变化。其中41% 的租房人群为改善生活环境而换房，租房人群对于生活质量的要求正逐渐提高。

　　张波表示，租房人群对生活质量要求的逐渐提高，具有房源质量高、交通便利、服务优质、周边配套完善等优势的长租公寓这一近年新兴模式无疑是重要利好。

　　链家研究院院长杨现领也认为，2018年的租赁市场也将进入品质居住时代。尤其是年轻的白领阶层，对品质租赁的需求更加旺盛，另外，大量流动转移人口也处于基本保障的需求提高了对租赁房源的额要求。

　　58集团2017租赁蓝皮书报告显示，在18岁到35岁的租房人群中，处于独居状态的租客占比达29%，另外39%为与伴侣居住，27%的人群为与长辈和或孩子租住。张波预测，城市购房压力不断增加、结婚年龄推迟可能推动单人租房人群持续增长。

　　在各类户型的出租房屋中，以一居室、二居室为代表的小户型受到承租人的更多青睐。58集团《2017租赁蓝皮书》指出，租房人群对一居室需求占比达到40%之多。安居客首席分析师张波认为，这一方面是由于一居室的私密性较好，可以满足人们对独立生活环境的基本要求，另一方面是因为大量的年轻租客多选择单人或者伴侣共同居住，一居室可以同时满足降低生活成本和提高生活品质的需求。

　　房源新变化

　　长租公寓、REITs成为新关键词

　　在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下，长租公寓、REITs、信用租房成为住房租赁市场运营模式的新亮点。

　　58集团《2017租赁蓝皮书》数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间。长租公寓模式正受到越来越多租客，尤其是年轻人的欢迎；也吸引了众多全国知名房产企业的布局。2017年，万科地产旗下“泊寓”，在全国范围内加速扩张；碧桂园长租公寓在多个城市布局了15个项目；金地、龙湖、万达、旭辉、绿地、保利也都已入局。

　　此外，2017年10月23日，国内首单房产企业租赁住房信托投资基金——保利租赁住房REITs的获批引发了高度关注。业内人士认为，目前我国对于租赁住房REITs的支持相比国外成熟市场尚不完善。避免对同一主体不同阶段重复征税、避免对REITs发行主体和持有者双重征税，将达到一定的付息率作为享受税收优惠的必要条件，以“免税+分红”提升REITs份额的收益率水平，增强市场投资吸引力，都需要更多的政策支持。